서울동부지방검찰청이 제공하는

<준법생활을 위한 법률상식

상가건물이 양도된 경우 임차인의 법적지위

문>저는 2002년 3월1일 인천소재 갑(甲)소유 상가의 지층을 보증금 2500만원에 월세 70만원으로 2년간 임차하기로 하는 상가임대차계약을 체결하였습니다. 그리고 저는 위 건물에 입점하여 노래방으로 사업자등록신청을 한 후 영업을 해 오던중 같은 해 11월1일부터 상가건물임대차보호법이 시행된다는 말을 듣고 2002년10월26일 관할 세무서에서 사업자등록정정신고를 하면서 임대차계약서에 확정일인까지 받아 두었습니다.

  그런데 2002년12월20일 임대인 갑(甲)은 을(乙)에게 건물을 매도하였고 매수인 을(乙)은 저에게 점포를 비워달라는 내용증명을 보내왔습니다. 이러한 경우 저는 을(乙)이 요구대로 응할 수 밖에 없는지요?

답>주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차의 경우와는 달리 상가건물임대차보호법이 시행되기 이전 상가건물임대차의 경우에는 민법 제621조에 의한 부동산임대차등기를 하여야만 그때부터 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있었습니다(민법 제621조 제2항)

  그러나 2002년11월1일부터 시행된 상가건물임대차보호법 제3조에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다 ②임차인 건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 규정하고 있습니다.

  그